„Silný dopyt, zdĺhavé povoľovacie konania a drahšie stavebné materiály spôsobia, že ceny nehnuteľností budú ďalej rásť vysokým tempom,“ hovorí Martin Škodáček, riaditeľ developmentu v spoločnosti Proxenta.
Aké projekty máte aktuálne v Proxente vo výstavbe? Čomu venujete energiu?
V roku 2021 sme odovzdali do užívania projekt Tabáň v Nitre. Momentálne realizujeme v Bratislave výstavbu projektu Kesselbauer, ktorý plánujeme dokončiť ešte tento rok. Ďalším aktuálnym proejktom je BLoKK na rohu Vysokej a Námestia 1. mája. Stavebné práce sú ukončené, apartmány sú tesne pred odovzdávaním.
Vzhľadom na enormný dopyt v oblasti rezidenčnej výstavby v tejto lokalite sme prehodnotili v správnom čase pôvodný zámer. Myslím, že sme urobili veľmi dobre. Zmena administratívnych priestorov na apartmány, ktoré sú často situované v lukratívnych lokalitách, bude pravdepodobne novým developerským trendom vzhľadom na pokračujúci nedostatok nových bytov na trhu.
Kesselbauer a BLoKK sú v tesnom susedstve, takmer oproti sebe cez ulicu. Znamená to, že sa vám v tejto časti Starého Mesta zapáčilo?
Je pravdou, že sme v lokalite veľmi aktívni. V tesnej blízkosti sme už dávnejšie odovzdali bytový dom Weinhauer a onedlho tu začíname s výstavbou projektu Vila Biela. Zásadne teda meníme vizuál tohto miesta.
No nedá sa povedať, že by sme sa limitovali len touto lokalitou. Minulý rok sme získali do portfólia projekt Šancová v širšom centre, kde sme aktuálne v procese získavania potrebných povolení. A v tomto roku chceme začať stavebné práce na komplexe Stockerka v Devínskej Novej Vsi. Pôjde tu dovedna o 275 bytov, apartmánov a objekty občianskej vybavenosti.
V závislosti od lokality sa pravdepodobne mení aj profil záujemcov. Na koho mierite pri predaji bytov?
Projekt Stockerka v Devínskej Novej Vsi je zameraný viac na mladé rodiny. Podľa našich prieskumov si táto lokalita pýta práve takýto typ projektu. V Starom Meste tvoria veľkú časť kupujúcich investori. V niektorých projektoch je ich aj polovica. No konkrétne v projekte Kesselbauer, ktorý je tiež v centre, si veľká časť klientov kúpila byt pre seba ako svoje vysnívané bývanie. Pešia dostupnosť centra mesta, možnosti kultúry, zábavy, relaxu a služieb a hneď za projektom Prezidentská záhrada. Budúci vlastníci nám hovoria, že presne v tomto projekte
sa vidia.
Darí sa vám projekty dodávať na trh v plánovanom objeme? Developeri sa sťažujú na čoraz dlhšie povoľovacie konania. Bojujete s týmto problémom
aj vy?
Tomuto problému sa, žiaľ, nedá vyhnúť. Celý proces povoľovacieho konania má svoje stanovené lehoty, no vzhľadom na zložitosť nie sú rešpektované. V prípade Bratislavy je to ešte umocnené duplicitným povoľovaním magistrátu a jednotlivých mestských častí.
Ako sa to odzrkadľuje v procese výstavby?
Napríklad projekt Kesselbauer, ktorý mal byť postavený v roku 2019, ukončíme až v tomto roku, čo je posun o tri roky. Hlavnou príčinou v tomto prípade bol práve neúmerne zdĺhavý povoľovací proces. Ďalším príkladom je Vila Biela. Pôvodne sme plánovali, že časť stavebných prác budeme môcť realizovať súbežne s projektom Kesselbauer. To sa ale dosiahnuť nepodarilo. Vydanie stavebného povolenia očakávame v najbližších dňoch, takže budeme môcť začať s výstavbou, ktorú plánujeme dokončiť o dva roky.
Zdá sa, že väčším problémom developmentu je skôr administratíva, než samotná stavebná činnosť…
Veľkú nádej vkladáme do nového stavebného zákona, ktorý sa aktuálne schvaľuje. Kostra návrhu je urobená dobre, takže by to mohlo prispieť k zrýchleniu konaní. Dôležité bude, v akej podobe nakoniec zákon prejde schvaľovaním v parlamente. Napriek tomu sme radi, že sa tento problém konečne začal riešiť. Dnešná legislatíva je príliš zastaraná. Povoľovací proces napríklad umožňuje, aby účastníkom konania bol prakticky ktokoľvek. Budeme preto dúfať, že návrh nového stavebného zákona prejde v rozumnej podobe a zásadne zlepší schvaľovanie projektov.
Niektorí developeri sa sťažujú na nedostupnosť materiálov. Ako sa vám darí s týmto problémom bojovať?
Je to individuálne, no je pravdou, že ceny vstupov rastú. Vlani tomu prispela kombinácia viacerých faktorov. Najprv logistická kríza, keď viazla doprava, do toho prebiehajúca pandémia a čerešničkou na torte bol nárast cien energií. Zdražovanie sa teda dotýka všetkých odvetví.
A ako je to s pracovnou silou? Aj tej je vraj nedostatok.
Situácia ani tu nie je jednoduchá. Primárnym dôvodom je stále prebiehajúci covid. No nedostatok pracovníkov naprieč celou ekonomikou bol citeľný už pred pandémiou. Preto spolupracujeme s osvedčenými dodávateľmi, ktorí vedia, ako s nedostatkom domácich pracovníkov bojovať.
Táto situácia sa musí zákonite podpísať na cene bytov. Ako dnes vidíte realitný trh? Sú ceny adekvátne a budú ďalej rásť
V Bratislave dochádza k medziročnému rastu na dvojcifernej úrovni. Mechanika je jednoduchá. Dostupnosť úverov, spomínaná nestabilita v dodávkach stavebných materiálov a dlhé povoľovacie konanie. Táto situácia znemožňuje záujemcom dostať sa k uspokojivému počtu bytov. Efekt sa pretavuje do cien.
To je zlá správa pre kupujúcich, no dobrá pre developera. Ako často prepisujete cenníky
Cenotvorba sa kreuje priebežne s ohľadom na vývoj dopytu, ktorý pri danom projekte vidíme. Nechceme, aby sa predaj realizoval príliš pomaly, no ani príliš rýchlo. Potrebujeme teda kontakt s trhom a na základe toho prehodnocujeme ceny.
Preto v ponuke developerov vidíme, že niektoré byty sa ani nedostanú do verejného predaja?
Na začiatku procesu musíme naplniť určitý predpredaj, aby sme mohli rozbehnúť financovanie. Ďalší predaj upravujeme podľa vzťahu ponuky a dopytu. S cieľom maximalizovať výnosy nám tak vždy ostávajú nehnuteľnosti, ktoré sa dostanú na trh až po kolaudácii. Ponúkame ich buď privátne, alebo verejnou ponukou. Je teda pravdou, že časť bytov ide do predaja, až keď je projekt kompletne hotový.
Ako vidíte vývoj trhu v najbližšom čase?
Očakávame, že vysoký rast cien bude pokračovať aj tento rok. Pokles ponuky nehnuteľností v kombinácii s nárastom cien vo všetkých odvetviach a zvyšujúci sa dopyt po nehnuteľnostiach sa pretaví do nárastu cien bytov.
