Proxenta aktuálne vystupuje zo štyroch maturujúcich projektov. Bude to znamenať prísun likvidity, ktorú spoločnosť plánuje opäť investovať. V hre sú preto nové výzvy a nové odvetvia. O plánoch Proxenty sa rozprávame s jej šéfom a majiteľom Pavlom Kožíkom.
Ako sa darí Proxente? Čím aktuálne spoločnosť žije?
Nechcem byť prehnane optimistický, ale myslím si, že sa nám darí veľmi dobre. Máme zmeny vo viacerých oblastiach. Uzatvárame projekty, ktorých investičný cyklus sa naplnil a pripravujeme nové. Prijímame nových ľudí. Pripravujeme novú emisiu dlhopisov.
Ktoré projekty končia a ktoré nové chystáte?
Exit sa týka štyroch našich projektov. Znamená to pre skupinu novú likviditu, ktorú budeme môcť použiť na ďalšie investície. Odovzdávame novým vlastníkom byty vo veľkom rezidenčnom projekte Tabáň v Nitre, rovnako tak v budove PROXENTA Residence na Račianskom mýte v Bratislave. Ďalej je to priemyselný park vo Vrábľoch a chystáme na predaj apartmány na rohu Námestia 1. mája a Vysokej ulice v centre hlavného mesta.
Realitný trh vykázal minulý rok silný rast. Celoslovensky až o 12 percent. Ide o výnimočný rok alebo si máme zvyknúť na takto silný rast cien nehnuteľností aj do budúcnosti?
Ceny bytov idú hore naozaj závratne rýchlo. Možno o rok, dva, tri, budú na úrovni, kedy si bežný človek nebude schopný kúpiť byt, pretože mu to jednoducho nebude finančne vychádzať. Ak teda niekto uvažuje o kúpe nehnuteľnosti, už včera bolo neskoro. Ceny budú ďalej rásť.
Nejde o bublinu? Aj v rokoch 2007 a 2008 ceny bytov závratne rástli.
Áno, veľa ľudí zvykne súčasnosť s tou dobou porovnávať. Nie je to však oprávnené. Je treba brať do úvahy, že u nás sa urbanizácia v podstate len začína. Ceny nehnuteľností sú už síce voči priemernému zárobku pomerne vysoké, ale ešte stále je to menej, ako vo veľkých svetových metropolách. Ročný rast o 12 percent ako vlani teda nemusí byť v dobrých lokalitách ničím výnimočným. O dva, tri roky môžu byť ceny pokojne o 20 až 30 percent vyššie ako dnes.
Čo je príčinou rastu cien? Je to silný dopyt, alebo slabá ponuka?
Jedným z dôvodov je to, že počet nových nehnuteľností k dispozícií na trhu klesá. Magistrát hlavného mesta je schopný vydávať čoraz menej záväzných stanovísk. Je teda ťažké získať stavebné povolenie. Už teraz tu máme pražský syndróm. Situácia kupujúcim naozaj nepraje. Naopak priaznivá je pre predávajúcich. My doslova a do písmena predávame bez reklamy a na kvartálnej báze dokážeme zvyšovať ceny bytov, pričom sa sami seba pýtame, či to nie je príliš dlhý interval. Preceňovanie by sme mohli pri tomto raste cien pokojne robiť aj na mesačnej báze.
Proxenta svojou výstavbou prispieva k tomu, aby na trhu nehnuteľnosti boli. Odovzdávate v súčasnosti niekoľko projektov. Ako to s výstavbou v nich prebiehalo?
Áno, tešíme sa, že nedávno bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie v projekte Tabáň v centre Nitry. Je to presne päť rokov, odkedy sme v Nitre kúpili pozemok. Samotná výstavba trvala dva roky a schvaľovanie tri. Aj na tomto príklade vidíme, ako dlho trvá developerovi od kúpy pozemku vybaviť si povolenia, postaviť a skolaudovať nehnuteľnosť. A to je ešte na bratislavské pomery krátka doba. Tu nám tých päť rokov na všetko nestačí.
Koľko to trvá v Bratislave?
Aktuálne sme v štádiu výstavby rezidencie Kesselbauer na Námestí 1. mája a tam sme čakali na stavebné povolenie štyri roky. Keď si k tomu prirátame prípravu pozemku, ktorá trvala dva roky a dva roky samotná výstavba, sme na ôsmich rokoch. Potom sa nesmie nikto čudovať, že keď po ôsmich rokoch ideme byty dopredávať, ceny toto všetko reflektujú. Musí sa to tam zobraziť.
Pri takých dlhých lehotách je zrejme ťažké robiť plánovanie ekonomiky projektu a potreby finančných zdrojov…
Áno, to je jeden z hlavných dôvodov, prečo je na trhu tak málo bytov. Developer si jednoducho nevie odhadnúť čas, na ako dlho si má požičať. Je v područí úradov. Keď si požičiate, povedzme, na desať rokov, tak v Nitre by ste úver mohli otočiť dvakrát a to sa musíte veľmi snažiť. V Bratislave vám to už ale nevyjde. Poďme sa pozrieť na západ a spýtajme sa Nemcov, Američanov alebo v Austrálii. Povedia vám, že oni dokážu otočiť desaťročné peniaze zhruba štyri, päť krát. A to je rozdiel.
Realitný biznis tvorí veľkú časť vášho portfólia. Dá sa povedať, že ide o váš core biznis, alebo stojí firma na viacerých nohách súčasne?
Áno, je to core biznis, no nie je jediný. Sme stále najviac aktívni v realitnom developmente. Okrem spomínaných budov chystáme novú výstavbu v Devínskej Novej Vsi. Ešte nemôžem prezradiť podrobnosti, bude to však jeden krásny projekt, na ktorý sa veľmi tešíme. A sme v štádiu vyhľadávania ďalších príležitostí, máme zálusk na ďalšie akvizície a nákupy.
Ktoré sektory sú to okrem nehnuteľností?
Druhým silným biznisom je u nás potravinársky segment. Ide najmä o závod v Galante, ku ktorému teraz pribudne aj Kuba. Tento rok tam spúšťame prvú fázu výroby. Naše dlhoročné úsilie a práca budú čoskoro pretavené do konkrétnej podoby. Spustenie výroby bude obrovský míľnik našej aktivity na kubánskom ostrove.
Z návštevy Kuby ste sa nedávno vrátili. Aká je tam situácia?
Momentálne sme v stave, keď máme vyrobenú technológiu na prvú fázu výroby, teda na produkciu oblátok a sušienok. Čaká u dodávateľov, kým si ju preberieme. Aktuálne finišujú rekonštrukčné práce vo výrobnej hale, do ktorej budú technológie umiestnené. Predpokladáme, že v treťom kvartáli budeme môcť stroje nainštalovať. Koncom leta nakladáme kontajnery na loď a posielame ich na Kubu.
Kedy sa rozbehne výroba?
Prvú etapu chceme naštartovať v štvrtom kvartáli tohto roka. Rok nato spúšťame výrobu aj v druhej hale, kde sa budú produkovať raňajkové cereálie a tvrdé cukríky. Od spustenia výroby by do jedného roka mala výroba nabehnúť do plnej kapacity. Znamená to, že v roku 2023 by sme mali bežať na plnú prevádzku a stroje by mali vyrábať na sto percent.
Investíciu do projektu na Kube ste sprístupnili klientom formou akcií. Je táto možnosť ešte stále aktuálna?
Do dnešného dňa klienti do projektu na Kube investovali viac ako 17 miliónov eur. Je tu ešte priestor na nové investície v hodnote desať až pätnásť miliónov eur. Tam sa zastavíme. Cena akcie dnes predstavuje 9 300 eur. Je však dôležité povedať, že výrobnú technológiu v hodnote desať miliónov eur vložíme do základného imania podniku. Slovensko-kubánsky podnik Proxcor teda bude mať vyššie základné imanie. Aj cena akcií preto prirodzene zvýši svoju hodnotu. Tento rok nás čaká prvé precenenie akcií, ktoré majú klienti nakúpené, alebo si ich ešte len kúpia.
Takže výnos z projektu na Kube bude pochádzať z rastu akcií ako aj z dividend?
Presne tak. Plnú hodnotu dosiahnu akcie v momente nábehu výroby na 100 percent kapacity, teda do dvoch rokov. Precenení by teda malo byť niekoľko, pravdepodobne tri. Do roku 2023 by cena akcie mala vzrásť o zhruba 30 percent. Následne je tu druhá forma výnosu. Akcionári budú pravidelne dostávať dividendy. Znamená to, že zisk spoločnosti sa rozdelí medzi akcionárov každoročne vo forme dividend. Dovedna by investori mali na projekte dosahovať výnos dvanásť až pätnásť percent ročne. Závisí to samozrejme aj od toho, v akej fáze a za akú cenu si akcie kúpia. Tí, ktorí tak už urobili, sa môžu tešiť na prvé zhodnotenie akcií v podobe kapitálového výnosu v lete. Tí, ktorí si akcie ešte nekúpili a váhajú, majú stále priestor.
Aká situácia na Kube panuje?
Bežného človeka možno vystrašia správy, ktoré si prečíta v novinách z pohodlia svojej kancelárie. Ja tam však chodím už sedem rokov a môžem povedať, že podobná byrokracia ako na Kube, je aj u nás. Takže nič, na čo by sme neboli zvyknutí. Treba mať trpezlivosť, pretože sa tam vyjednáva o niečo dlhšie, ako u nás, ale to je asi jediný rozdiel. Na druhej strane, na Kube je aktuálne taká situácia, že keby ste začali vyrábať klince, tak aj na tých tam zbohatnete. Lebo ani tých tam nie je dostatok. To je tvrdá realita. Prídete do potravín, čo je náš segment a žiadne sladkosti v regáloch nenájdete. Keď ich začneme vyrábať, vieme, že odhadovaný dopyt bude až päťnásobne väčší ako kapacita našej výroby.
Aká je pozícia komunistickej strany? Má nejaký dopad na podnikanie?
Určite je veľmi dôležité, aby vás Kubánci prijali medzi seba. Sami tvrdia, že keď vydržali 60 rokov embarga, tak vydržia všetko. Ak by teda niekto čakal, že príde s kufrom peňazí a Kubánci mu začnú prestierať červené koberce, tak to je mylná predstava. Oni naozaj potrebujú, aby ste aj ľudsky vedeli pochopiť ich situáciu. A práve to sa nám podarilo. Som presvedčený, že naša spolupráca sa bude rozvíjať.
Naznačili ste, že pripravujete nové projekty. O čo konkrétne pôjde?
Určite chceme, aby to boli reality, konkrétne rezidenčná výstavba. Sledujeme aj segment potravinárstva. V tomto smere je však pre nás prioritou spustiť výrobu na Kube a potom sa môžeme pozerať po ďalších možných akvizíciách, či už to bude na kubánskom trhu alebo niekde inde. Môžem prezradiť, že tento rok sa zrodí naša nová platforma, ktorá bude sústreďovať investície v latinskej Amerike a v Karibiku na jednom mieste. Už dnes sme v štádiu vyhľadávania vhodných projektov v tejto časti sveta. Na prelome rokov bude táto platforma pripravená uzrieť svetlo sveta. Intenzívne na tom pracujeme. Chceme, aby to bolo pre investorov dostatočne komfortné a atraktívne z pohľadu výnosov.
Vašim investorom sa teda otvoria nové možnosti?
Áno, presne tak. Chceme, aby to bolo pod záštitou konkrétnych vlád, aby sme eliminovali všetky možné riziká. Uvidíme, čo sa podarí. Nebudem prezrádzať viac. Navyše aktuálne premýšľame nad úplne novým segmentom. Naši pravidelní investori už vedia, o čom hovorím, pretože mnohí už majú zainvestované. Nemôžem však ešte komunikovať podrobnosti, aj keď vývoj je nezvrátiteľný. Škála nových projektov sa teda bude rozširovať. Pôjde zároveň aj pre nás o nové odvetvia.
Minulý rok na finančnom trhu rezonoval okrem Covidu aj krach konkurenčnej investičnej skupiny. Odráža sa to na nálade investorov ešte aj dnes?
Do veľkej miery sa to upokojilo. Mediálna pozornosť bola v prvých dňoch veľmi intenzívna. Mohli sme sledovať súboj medzi dvoma hlavnými akcionármi tejto skupiny, čo už našťastie ustalo. Téma je však medzi investormi stále živá. Zopár z poškodených klientov Arca Capital máme aj v našom portfóliu. Vedia, že tam prerobili, otázkou je len, koľko.
Nemali títo investori tendenciu stiahnuť sa aj z investícií u vás?
Keď krachuje konkurenčná firma a je to sprevádzané veľkým mediálnym záujmom, investorov to znepokojuje. Považujem to za prirodzenú reakciu. Museli sme preto zintenzívniť našu komunikáciu. Potrebovali sme zdôrazniť, že nás sa problémy netýkajú. Stretli sme sa však s pozitívnou odozvou. Nediali sa teda žiadne relevantné výbery. Dôvera medzi nami a investormi naďalej je, za čo sme im vďační. Vždy sme mali ku klientom transparentný prístup, čo sa nám teraz zúročilo.
Ku korporátnym dlhopisom sa viackrát vyjadrovala aj NBS. Upozornila, že problémom je často ich nesprávny predaj.
Áno, NBS konštatovala, že ľudia si dlhopisy často mýlia s termínovanými účtami. Investori by však mali pochopiť, že dlhopisy sú investíciou, takže sa s nimi, rovnako ako s ktoroukoľvek inou, spája investičné riziko. Je to potrebné ľudí naučiť a potom pôjde všetko ľahšie. O čo vzdelanejší investor, o to bezpečnejšie investovanie.
Ako je to s platobnou schopnosťou Proxenty?
Tento rok sme už vyplatili jednu zmaturovanú emisiu dlhopisov v objeme päť miliónov eur. Investori teda dostali istinu aj kupón. Všetko prebieha podľa plánu. Aj tento mesiac vyplácame kupón z ďalšej emisie.
Chystáte nejakú novú emisiu v blízkej budúcnosti?
Áno, chystáme našu prvú verejnú emisiu, doteraz sme mali len neverejné. Táto bude emitovaná v spolupráci so spoločnosťou Ernst & Young. Proxenta sa tak posúva dopredu a ide správnym smerom. Do konca júna chceme mať pripravené podklady. Budeme pravdepodobne v drobnohľade konkurentov, takže chceme všetko tip-top pripraviť.
V úvode ste spomínali nábor nových ľudí. O aké konkrétne pozície ide?
Obsadzovali sme TOP manažérske pozície. Máme nového finančného riaditeľa a rovnako tak viceprezidenta výroby. Tak isto sa nám podarilo obsadiť pozíciu riaditeľa, ktorý bude dohliadať na vzťahy s klientmi prostredníctvom obchodníka s cennými papiermi a našej spoločnosti Proxenta Broker. Boli to správne kroky, ktoré prinesú prospech a pridanú hodnotu našim klientom. Otvorené sú ešte pozície na úrovni brokerov. Pôvodne desaťčlenný tím sme sa rozhodli zdvojnásobiť. Zatiaľ máme na tomto oddelení troch nových kolegov a hľadáme ďalších. Ide o prirodzený a generický rast. Máme nové projekty, darí sa nám, takže budeme potrebovať nové posily.
