Ceny nehnuteľností prudko rastú. Tempo ich zvyšovania je najrýchlejšie od roku 2008. Čoraz častejšie sa preto hovorí o realitnej bubline. Nafukuje sa naozaj, alebo zatiaľ nemáme dôvod sa znepokojovať?
Realitný trh rastie naozaj rýchlo. Ceny nehnuteľností dosiahli úroveň z roka 2008 už pred dvomi rokmi. Pamätníkom táto situácia pripomína stav z obdobia pred finančnou krízou. No Národná banka Slovenska (NBS) hovorí, že zatiaľ sa bublina nenafukuje.
Podľa jej výpočtov sa síce dostupnosť bývania pre ľudí zhoršuje, ale zatiaľ ide len o fázu rizika, nie bubliny. NBS pri svojom hodnotení sleduje vývoj cien vo vzťahu k mnohým parametrom, napríklad k priemernej mzde, zamestnanosti, či úverom na bývanie.
Cieľom banky je posúdiť dostupnosť bývania. Teda to, ako veľmi ceny zodpovedajú finančným možnostiam kupujúcich. Keď mzdy rastú, dostupnosť bývania sa zlepšuje. To isté platí, keď sa znižujú úroky na hypotékach, alebo keď sa zlepšuje zamestnanosť. Inými slovami, keď rastúce ceny bývania kompenzuje lepšia finančná situácia kupujúcich.
Podľa prepočtov sme na priemerný štvorcový meter bývania pred krízou v roku 2008, teda keď bola realitná bublina na vrchole, potrebovali až dva priemerné mesačné platy. Vlani nám na to stačilo jeden a pol platu. Situácia teda ešte nie je až taká tragická, hoci je pravda, že situácia sa zhoršuje. Ceny v poslednom roku rastú oveľa rýchlejšie než platy a to je problém. Dostupnosť bývania sa zhoršuje. Aktuálne sme vo fáze rizika, čo je tesne pred fázou realitnej bubliny. Ak teda tento vývoj bude pokračovať, čoskoro sa na trhu naozaj vytvorí bublina.
Základným predpokladom toho, aby sme sa nedostali do bubliny, je zosúladenie rastu cien so zvyšovaním platov. Ceny rastú rýchlo najmä z dôvodu nedostatočnej ponuky. Ak by sa malo tempo rastu cien spomaliť, muselo by sa viac stavať. A tomu bránia zdĺhavé povoľovacie konania. Úrady by preto mali byť oveľa pružnejšie, aby umožnili developerom prinášať nové nehnuteľnosti na trh.
K upokojeniu na realitnom trhu môže pomôcť aj rast miezd. Očakávame, že keď sa ľudia po lock-downe vrátia do práce, ekonomika sa vráti do starých koľají. Obnoví sa aj rast platov, ktorý sa počas pandémie zastavil. Tento faktor je prirodzeným dôsledkom ekonomického oživenia, na ktoré všetci tak túžobne čakáme.
